Коворкинг пайдасы: толық бөлмеден емес, әр орын мен толымдылықтан есептеледі

«Күн сайын коворкингте 55–60 адам отырады: у-шу, қозғалыс, сырт көзге зал лық толы. Бірақ айдың соңында жалдау ақысы мен коммуналдық төлемдерді жапқаннан кейін қолымда 30–40 мың гривна ғана қалады. Отырып, ақылы абонементтер бойынша жүктемені есептедім — орындардың тек 64%-ы ғана шынымен төленген екен. Қалған “көпшілік” — бір күндік қонақтар: үш сағатқа келді, бір кофе ішті де кетті. Зал толы, ал пайда нөлге жақын.» — Львовтағы 60 орындық коворкинг иесі

Коворкинг сырттай қарағанда өте қарапайым бизнес сияқты: бір қабатты жалға аласың, үстелдер қоясың, шаршы метрді сағаттап та, айлап та жалға бересің. Айналымды өсіру оңай көрінеді — бірнеше іс-шара өткізсең, фрилансерлер ағыла бастаса, зал тіріліп кетеді. Бірақ бұл бизнестегі пайда мүлде басқа жерде жатады. Ол дәл қазір залда қанша адам отырғанында емес, орындардың қанша бөлігі шынымен төленгенінде және түсімнің жалдау ақысын қаншалықты жабатынында. Ендеше “толы зал” мен “пайдалы коворкинг” неге екі бөлек нәрсе екенін және ақшаны көзбен емес, орын мен жүктеме бойынша қалай көру керегін тарқатайық.

Коворкингтің пайдасы залда емес, жүктемеде

Жүктеме дегеніміз қарапайым нәрсе: орындарыңыз бен жеке кабинеттеріңіздің қанша бөлігі нақты ақша әкеліп тұр. Бір айдағы төленген орын санын жалға бере алатын барлық орын санына бөліңіз. Алпыс орынның қырығы төленсе — жүктеме 67%. Айды пайдамен жабасыз ба, әлде нөлмен шығасыз ба — соны залдағы у-шу емес, дәл осы көрсеткіш шешеді.

Айырмашылығы түбегейлі. “Зал толы” деп қарағанда сіз адамдарды көресіз — олардың жартысы бір күндік билетпен келген, досын ертіп кірген, біреудің абонементімен отыр немесе тегін іс-шараға келген болуы мүмкін. Ал жүктемені төленген орындармен санағанда сіз ақшаны көресіз. Бір кеңістіктің ішінде екі түрлі коворкинг бар: біріншісі жағымды атмосфера жасайды, екіншісі жалдау ақысын төлейді.

Ең үлкен қақпан — коворкингтің тұрақты шығыны жоғары, ал табысы баяу өсетін бизнес екені. Шаршы метрлеріңіз сол күйі тұра береді және 50% жүктемеде де, 90% жүктемеде де бірдей ақша жейді. Ал түсім абонементпен қанша орын сатылғанына байланысты. Сондықтан жүктеменің аз ғана өсуі — мысалы, 65%-дан 75%-ға көтерілуі — көбіне “әзер күн көру” мен “дұрыс табыс табудың” арасындағы бүкіл айырмашылық.

Неге зал толы болса да, пайда болмауы мүмкін

Толы залды көру жағымды, иесі оны еріксіз “бизнес жүріп тұр” деп қабылдайды. Бірақ залды әртүрлі адамдар толтырады, ал олардың төлейтін ақшасы да әртүрлі. Тұрақты үстелі бар резидент ай сайын тұрақты 6–7 мың гривна әкеледі. Бір күндік қонақ 300–400 гривна төлейді де, дәл сол орынды және дәл сол кофені пайдаланады. Көзге екеуі бірдей — қатар отыр. Ал қаржы жағынан арасы жер мен көктей.

Іс-шаралар мен “тегін трафикте” жағдай одан да күрделі. Митаптар, дәрістер, кофе дегустациялары кеңістікті адамдарға толтырып, тіршілік бар сияқты әсер береді. Бірақ бір орынға шаққанда тікелей табысы жоқтың қасы, есесіне тазалық, кофе, электр энергиясы және менеджердің уақыты кетеді. Сіз белсенділікке қарап, коворкинг алға басты деп ойлайсыз. Ал ақша жағынан алға кеткені — тек шығындар.

«Жылдар бойы табысты есіктен кірген адам санымен өлшедім. Бір күні бір орынға шаққандағы түсімді есептедім де, ең шулы күнім қаржы жағынан ең әлсіз күн болғанын көрдім.»

Сондықтан “адам көп, ал пайда нөлге жақын” деген нәрсе парадокс та, сәтсіздік те емес. Бұл — жүктемені төленген орындармен санамайтын коворкингтің қалыпты жағдайы. Зал өз өмірімен, ақша өз өмірімен өмір сүреді. Екеуін қатар қоймайынша, сіз бизнесті емес, атмосфераны басқарып отырсыз.

Мысал: жалдау ақысы бірдей, нәтиже әртүрлі

60 орындық коворкингті алайық. Тұрақты шығындар — жалдау ақысы, коммуналдық төлемдер, интернет, тазалық және менеджер — айына шамамен 290 000 гривна. Соның ішінде жалдау ақысының өзі 180 000, яғни ең үлкен бөлігі. Бір төленген орыннан орташа түсім шамамен 5 000 гривна. Енді баға да, жалдау ақысы да өзгермей тұрғанда, тек жүктеменің бизнеске қалай әсер ететінін көрейік.

Бұл кестеге мұқият қараңыз. Мұндағы залалсыздық нүктесі — шамамен 65% жүктеме. Яғни орындардың алғашқы үштен екісі тек жалдау ақысы мен коммуналдық төлемдерді жабу үшін жұмыс істейді, ал 40-орыннан 60-орынға дейінгі орындар ғана сізге ақша әкеле бастайды. “55%” пен “75%” арасындағы айырмашылық — абстрактілі жиырма пайыздық пункт емес. Бұл қолыңыздағы минус 40 мың бен плюс 40 мыңның айырмасы. Ал зал екі жағдайда да “шамамен толы” болып көрінеді.

Мақаланың басындағы коворкинг иесінің у-шуды көріп, пайданы көрмеуінің себебі де осы. Оның 64% жүктемесі — залалсыздық шегінің дәл қасы. Тапқанының бәрін жалдау ақысы жеп қойған, ал қалғанын маржасы өте жұқа бір күндік қонақтар толықтырған. Нақты жүктемені абонементтер арқылы 10 пунктке көтерсе болғаны — сол кеңістік ондаған мың таза пайда әкеле бастайды.

Жалдау ақысы — басты тұрақты шығын, ол жүктемеңізді сұрамайды

Коворкингте жалдау ақысы жай ғана шығындардың бірі емес — ол бүкіл модель айналатын негізгі ось. Әдетте ол түсімнің 40–60 пайызын жейді және ай сайын бірдей қалады: желтоқсанда барлық орын брондалып тұрса да, тамызда қаланың жартысы кетіп қалса да. Жалдау ақысына сіздің жүктемеңіз бәрібір: ол өз сомасын бәрібір алады.

Сол себепті коворкинг құлдырауды өте ауыр сезінеді. Жүктеме 80%-дан 55%-ға түссе, түсім төрттен бірге азаяды, ал жалдау ақысы орнында қалады — нәтижесінде оның түсімдегі үлесі күрт өседі. Жақсы айда түсімнің 45%-ы болған шығын әлсіз айда 65–70%-ға айналады, ал қалғанының бәріне — жалақыға, кофеге, дамуға, өзіңізге — тек үгінді қалады. Коворкингтегі бір бос ай көрінгеннен әлдеқайда қымбатқа түседі, өйткені тұрақты шығындар адамдармен бірге азая алмайды.

Жалдау ақысына міндетті түрде бүкіл “кеңістіктің құнын” адал қосу керек: коммуналдық төлемдер, интернет (коворкинг үшін бұл өте маңызды бап — жылдам арна мен резервтік байланыс ақша тұрады), жүктемеге қарамай күн сайын жасалатын тазалық, менеджер мен ресепшн жалақысы. Мұның бәрі — кеңістік жартылай бос тұрса да көтеретін шығын. Сондықтан “жалдау ақысы түсімге шаққанда қанша?” деп емес, “кеңістіктің бүкіл құны түсімге шаққанда қанша?” деп өлшеу керек. Оның үстіне бұл үлесті тек ең жақсы маусымда емес, ең әлсіз маусымда бөлек қараған жөн.

Абонемент пен бір күндік билет: сізді шын мәнінде не асырайды

Абонемент пен бір күндік билет — бір залдың ішінде өмір сүретін екі бөлек бизнес. Абонемент болжамдылық береді: резидент алдын ала төлейді, орынды бір айға алады, сіз жүктемеңізді алдын ала білесіз. Бір күндік билет бүгін ақша әкеледі, бірақ ертең ештеңеге кепілдік бермейді — орын бір күн бос емес, келесі күні бос, ал жалдау ақысын мұндай трафикке қарап жоспарлай алмайсыз.

Классикалық қате мынада. Бір күндік билеттер пайдалы сияқты көрінеді: күндік бағаны айға көбейтсеңіз, ол абонементтен “қымбатырақ” болып шығады. Бірақ бір күндік орын жұмыс күндерінің бәрінде дерлік толмайды — уақыттың жартысында бос тұрады, ал бос тұрған уақыт қымбат шаршы метрдегі жоғалған түсім деген сөз. Абонемент уақыт бірлігіне шаққанда арзанырақ, бірақ ол орынды толық сатып алады және жүктемеңізді болжамды етеді. Ал бұл жалдау ақысын қауіпсіз етеді.

Сау коворкинг моделінің негізі — жалдау ақысы мен тұрақты шығындарды өздері-ақ жабатын абонементтегі резиденттер ядросы. Ал бір күндік билеттер, іс-шаралар және келіссөз бөлмелері оның үстіндегі жоғары маржалы бонус болуы керек. Егер бәрі керісінше болса — жалдау ақысын кездейсоқ күндік қонақтармен жабуға тырыссаңыз — әр айды нөлден бастап, трафикке жалбарынасыз. Сондықтан абонемент сатудың орнына күндік қонақтардан “толы зал” қуған коворкингтер жылдар бойы залалсыздық шегінде өмір сүреді.

Бұл шынайы өмірде қалай естіледі

Шынайы өмірде бұл “маған клиент жетіспейді” деп сирек айтылады. Керісінше, былай естіледі: “Орын жоқ, бірақ неге екені белгісіз, ақша да жоқ”. “Күнде лық толымыз, кейде адамдарды кері қайтарамыз — ал айды нөлмен жабамыз”. “Екінші қабатқа тағы жиырма үстел қойдық, бірақ пайда өспеді”. “Осы айда сегіз іс-шара өткіздік, коворкинг гуілдеп тұрды — соңында кофе мен тазалықтан минусқа кірдік”.

Осы сөздердің әрқайсының артында бір соқыр аймақ жатыр: иесі бизнесті залдағы адам санымен өлшейді, төленген орындармен және жалдау ақысының түсімдегі үлесімен емес. Ол қозғалысты көреді, у-шуды естиді, ми оны “бәрі жақсы” деп оқиды. Ал пайданы шын басқаратын көрсеткіш — абонемент бойынша жүктеменің залалсыздық нүктесімен арақатынасы — еш жерде есептелмейді. Ол көрінбейді, сондықтан оны ешкім басқармайды.

«Есіктен кірген адамдарды санауды қойыңыз. Шынымен төленген орындарды және залалсыздық жүктемеңіздің қай жерде тұрғанын санаңыз. Қалғанының бәрі — залдағы жай ғана шу.»

Мұны Finmap-та қалай көруге болады

Зал сізді алдамасын десеңіз, табыс пен шығынды бір суретке жинау керек: онда жүктеме де, жалдау ақысының үлесі де анық көрінуі тиіс. Коворкинг үшін Finmap-та бұл былай жиналады:

• Тариф түрлері бойынша табысты бөлек көрсету — абонементтер (бекітілген үстелдер, еркін орындар), жеке кабинеттер, бір күндік билеттер, келіссөз бөлмелері мен іс-шараларға жалға беру. Сонда түсімнің қай бөлігі болжамды, қай бөлігі кездейсоқ екені бірден көрінеді.
• Тұрақты және айнымалы шығындарды бөлу — жалдау ақысы, коммуналдық төлемдер, интернет, тазалық және менеджерді бір “кеңістіктің құны” ретінде, ал кофе, шығын материалдары мен сағаттық қызметкерлерді бөлек айнымалы шығын ретінде көрсету.
• Кеңістіктің маржасы — түсімнен кеңістіктің құнын шегеру. Осылай қазіргі жүктеме жалдау ақысын жауып тұр ма, әлде әлі де залалсыздық нүктесінен төменсіз бе — соны көресіз.
• Төлем күнтізбесі — жалдау ақысы мен коммуналдық төлем күндерін абонемент ұзарту күндерімен қатар көру. Сонда жалдау күні келгенге дейін-ақ резиденттердің төлемдері осы айдағы тұрақты шоттарды жаба ма, жоқ па — алдын ала білесіз.

Осының бәрі бір жерге жиналғанда, “зал толы ғой” деген сөз дәлел болудан қалады. Сіз нақты төленген орындар бойынша жүктемеге, жалдау ақысының түсімдегі үлесіне және кеңістіктің маржасына қарайсыз — баға, жаңа үстелдер, іс-шаралар туралы шешімді “адам көп сияқты” деген сезіммен емес, нақты сандармен қабылдайсыз.

Коворкинг иесіне кеңес

• Жүктемені залдағы адам басымен емес, төленген орынмен санаңыз. Төленген орын — ақша, іс-шара қонағы — шығын.
• Залалсыздық нүктеңізді жүктеме пайызы ретінде біліңіз. “Осы пайыздан төмен түссем, минусқа кіремін” деген бір сан оншақты есептен маңыздырақ.
• Жалдау ақысының түсімдегі үлесін ай сайын бақылаңыз. Оны тек шарықтау маусымында емес, ең әлсіз маусымда бөлек қараңыз.
• Негізді абонементтерге құрыңыз. Жалдау ақысын кездейсоқ бір күндік билеттер емес, болжамды резидент табысы жабуы керек.
• Белсенділікті пайдамен шатастырмаңыз. Тағы бір іс-шара бастамас бұрын, оның атмосфераға ғана емес, маржаға не қосатынын есептеңіз.
• Жаңа шаршы метрді тек расталған сұраныс болса ғана алыңыз. Бос тұрған екінші қабат — түсімсіз сол баяғы тұрақты жалдау ақысы.

Осы тақырыпқа жақын — негізгі шығын бабыңыз тым жоғары емес пе екенін түсіну үшін түсімнің қандай үлесін жалдау ақысына бөлуге болатынын оқыңыз, сондай-ақ ақшалай мәнде ең төменгі жүктемеңізді білу үшін осы айдағы залалсыздық нүктесін қалай есептеу керегін қараңыз.

Ақша жоғалмайды. Сіз оны жай ғана көрмейсіз.

Коворкингтегі ақша жоғалмайды — ол толы залдың тасасында жасырынып тұрады. Бизнесті төленген орындармен және жалдау ақысының үлесімен емес, адамдар санымен өлшей бергенше, пайда сәттілік сияқты көрінеді. Ал жүктемені, залалсыздық нүктесін және кеңістіктің маржасын көрген сәтте ақшаның нақты қай жерден ағып жатқанын және не істеу керегін анық түсінесіз.

📌 Finmap-ты 14 күн тегін қолданып көріңіз. Табысты тариф түрлері бойынша бөліп, жалдау ақысын бөлек “кеңістіктің құнына” шығарыңыз — алғашқы айдың өзінде нақты жүктемеңізді, залалсыздық нүктеңізді және сол “толы залдың” қанша бөлігі шынымен сіздікі екенін көресіз.

Finmap-ты 14 күн тегін қолданып көріңіз →