Мазмұны
«Он төрт үй-жай, бос тұрғаны жоқ, тарифті шаршы метрге 285 ₴ деңгейінде ұстаймын. Баға тізімі бойынша кешен салынған 52 миллионға 18,42% береді. Ал жыл бойында шынымен не қалғанын бірінші рет санағанымда, 5,26% шықты» — әңгімені Львовтағы кеңсе-қойма кешенінің иесі Андрій Волошин осылай бастады.
Егер үй-жай жалға берсеңіз, бұл сұрақты өзіңізге әлдеқашан қойғансыз. Жалға алушылар орнында, төлемдер келіп тұр, тариф қаладағы ең арзаны емес. Ал объектіге кіргендегі кірістілік қайда кеткені белгісіз — есептегі бірде-бір жол оның қайда кеткенін көрсетпейді.
Себебі әдетте коммуналдық төлемде де, салықта да емес. Үй-жай ішінде біреу отырғанда ғана ақша береді, ал шығынды үнемі талап етеді. Кешеннің ең қымбат уақыты — бір жалға алушы шығып кеткен, екіншісі әлі қол қоймаған кез.
Кешенді бір жалға алушының ауысуына жіктейміз — сосын шарт мерзімінің кірістілік үшін тарифтен де ауыр салмақ тартатынының себебіне жетеміз.
Андрійдің жолы: екі қоймадан 2 800 м² кешенге дейін
Андрій бұрынғы автобазадан қайта жасаған екі қойма боксынан бастады. Өзі жалға берді, бір парақта санады: тариф сонша, коммуналдық төлем сонша, айырмасы менікі.
Он екі жылда бұл 2 800 м² кешенге айналды: 14 үй-жай, өз басқарушысы, есепшісі және кредиті. Сандардың сезімі сол кезде жоғалды — үй-жай саны жеті есе көбейді, ал пайда сондай өсімді көрсетпеді.
«Екі боксым болғанда мен әрқайсысы туралы бәрін білетінмін: кім отыр, қай күнге дейін төленген, шарт қашан бітеді. Қазір үй-жай он төрт, келесі жылы қайсысы бос тұратынын сізге айта алмаймын».
«Баға тізімі бойынша 18,42%» неге кешеннің кірістілігі емес
Андрій объектіні сипаттаған арифметика әрбір әрекетінде шыншыл. 2 800 м² 285 ₴-ға көбейтілсе, айына 798 000 ₴ және жылына 9 576 000 ₴ болады. Құнның 52 000 000 ₴-на бөлсек — 18,42% шығады.
Бірақ бұл 18,42% кешенді емес, баға тізімін сипаттайды. Оның ішінде жылжымайтын мүлікте бір мезгілде болмайтын екі шарт тығылған: әрбір үй-жай толық тарифпен жалға берілген және бірде-бірі бір күн де бос тұрмайды. Сол объектінің шынайы кірістілігі — 5,26%, айырманың неден құралатыны әрі қарай көрінеді.
Бірден келісіп алайық: 18,42% — баға тізімі бойынша жалпы сан, таза көрсеткіш — 5,26%. Оларды шатастыру оңай, өйткені иесі біріншісін кірістілік деп атауға, екіншісімен күн көруге үйренген.
Шарт мерзімі сан болмай тұрғандағы тірлік
Андрій осы жылдарды өткізген есепті бірнеше бокстан өсіп шыққан кез келген коммерциялық жылжымайтын мүлік иесі таниды.
- Кірістілікті баға тізімі бойынша санайтын. 2 800 м² тарифке көбейтілген сан — бәрін қанағаттандыратын цифр.
- Бос үй-жайдың бағасы болмайтын. Оның бос тұрғаны көрінетін, бірақ бұл қанша гривнаға тең екені көрінбейтін.
- Шарт мерзімін заңдық ұсақ-түйек деп санайтын. Оны заңгер білетін, қаржылық есепте ол тіпті тұрмайтын.
- Жалға алушыға арналған жөндеу «ағымдағы жұмыс» болып өтетін. Дәлізде шам ауыстырумен бірге бір жолда.
- Брокер комиссиясын болмай қоймайтын шығын ретінде есептен шығаратын. Төлем бір мәртелік болғандықтан, бірде-бір шешімге әсер етпейтін.
- Бос үй-жайлардың коммуналдық төлемін бөліп алмайтын. Ол кешен бойынша жалпы сомада отыратын.
Бұл тізімде жылжымайтын мүліктің өзіне қатысты бірде-бір кінә жоқ: ғимарат тәртіпте, басқарушы орнында, жалға алушылар төлеп тұр. Алтауы да — есеп қателері, мұндай қателер объектіде де, банк үзіндісінде де көрінбейді.
Басты бірлік: бір жалға алушының ауысуы
Андрійдің бірінші істегені — бір үй-жайдағы «шықты — кірді» циклінің қанша тұратынын санау. Кешеннің орташа үй-жайы 200 м², 285 ₴ тарифпен ол айына 57 000 ₴ береді. Қалғанының бәрі осы сомамен өлшенеді.
| Бір ауысудың құрамдас бөлігі | ₴ | Бұл шығын ба, алынмаған табыс па |
|---|---|---|
| 2,5 ай бос тұру (2,5 × 57 000 ₴) | 142 500 | алынмаған табыс |
| Жаңа жалға алушыға жөндеу (200 м² × 420 ₴) | 84 000 | шығын |
| Брокер комиссиясы — бір айлық жал ақысы | 57 000 | шығын |
| Бос үй-жайдағы коммуналдық төлем (2,5 × 200 × 38 ₴) | 19 000 | шығын |
| Бір ауысу жиыны | 302 500 | — |
Бір реттің өзінде 302 500 ₴. Оның бір бөлігі шоттан да шықпайды: бұл үй-жай әкелуге тиіс болып, әкелмеген жал ақысы. Қалғаны шынымен шығады — жөндеуге, комиссияға және ішінде ешкім жоқ үй-жайдың түбіртектеріне.
Кестеде 57 000 ₴ неге екі рет тұр
Бұл қате де, қайталау да емес. 57 000 ₴ — орташа үй-жайдың айлық жал ақысы, сонымен бірге брокердің комиссиясы, өйткені бұл нарықта брокер дәл бір айды алады. Сандар әдейі бірдей: нарық делдалдың жұмысын иесінің табысы өлшенетін бірлікпен өлшеуге келіскен.
Әрбір ауысу брокерге бір айды береді — бұл айды сіз екі жарым айлық бос тұруды көрмейтініңіз сияқты пайдада көрмейсіз.
2,5 айлық бос тұру — иесінің жалқаулығы емес
Андрій әуелі бұл жолды өзіне айтылған сөгіс деп оқыды: тезірек іздесем, бос тұрмас еді. Бірақ кеңсеге немесе қоймаға арналған 200 м² үй-жайды екі аптада алмайды: жалға алушы бюджетін келіседі, басқа объектілерді көреді, логистикасын санайды. Қол қойған соң өз процесіне сай жоспарлау керек — жаңа жалға алушыға арналған жөндеу дерлік әрқашан қажет.
Яғни 2,5 ай — басқарушының сәтсіздігі емес, мұндай аумақ үшін қалыпты мерзім. Иесі шын мәнінде әсер ететін жалғыз нәрсе — бұл циклдің қаншалықты жиі қайталануы.
«Басқарушыдан жылдар бойы „бір айда табамыз” дегенді естіп, сеніп келдім. Сосын он төрт үй-жайдың бәрі бойынша тарихты көтердім: бірде-бірі екі айдан тез жалға берілмеген. Екі жарым — оның жаман жұмысы емес, мұндай аумаққа кірудің бағасы».
Кешеннің бір жылы: 8 863 500 ₴ түсім және 6 129 000 ₴ шығын
Енді сол объект нақты цифрларда. Кешендегі орташа шарт 2,5 жыл тұрады, он төрт үй-жайдың 5-інде жалға алушы жыл сайын ауысады. Демек, жыл бойында алынмаған жал ақысы 712 500 ₴-ға жетеді, баға тізімі бойынша толық түсім нақтыға айналады: 9 576 000 − 712 500 = 8 863 500 ₴.
| Шығын бабы | ₴/жыл |
|---|---|
| Қайта қойылмайтын коммуналдық төлем мен ұстау | 1 044 000 |
| Күзет және тазалау | 612 000 |
| Жылжымайтын мүлік салығы | 468 000 |
| Жалға алушыларға жөндеу (5 × 84 000 ₴) | 420 000 |
| Брокерлерге комиссия (5 × 57 000 ₴) | 285 000 |
| Басқару: басқарушы, есепші | 540 000 |
| Ағымдағы жөндеу және амортизация | 816 000 |
| Өзгесі | 264 000 |
| Кредитке қызмет көрсету | 1 680 000 |
| Жиыны | 6 129 000 |
Алып тастаңыз: 8 863 500 − 6 129 000 = жылына 2 734 500 ₴. 2 800 м² кешен бір жыл жұмыстан кейін иесіне қалдыратынның бәрі осы.
Бұл шығындардың ішінде жалға алушыны күтпейтіні қайсысы
Кестеде үй-жай бос тұрса жоғалатын жолдарды белгілеңіз. Ондай жол жоқ. 468 000 ₴ салық метрге есептеледі, жалға алушыға емес. 1 680 000 ₴ кредитке қызмет көрсету толтырылуға мүлде қызықпайды. 612 000 ₴ күзет пен тазалау бүкіл кешенге қатысты, күзетші бір үй-жай бос болғаны үшін үйіне кетпейді.
Жалға алушының ауысуына тек екі жол байланысты, екеуі де олармен бірге өседі: 420 000 ₴ жөндеу және 285 000 ₴ комиссия. Қалғаны қанша үй-жай құлыптаулы тұрса да бірдей жинала береді.
Жалпы 18,42% пен таза 5,26%
Екі санды қатар қояйық. Салынған 52 000 000 ₴-ға 2 734 500 ₴ — бұл 5,26%. Сол жылжымайтын мүлік, сол баға тізімі, жарнамада 18,42% шығатын сол метріне 285 ₴ тариф.
Айырма бір бапта емес: онда кредит те, салық та, жалға алушыға қайта қоя алмайтын коммуналдық төлем де бар. Бірақ ең үлкен жеке үлес — үй-жайлардың жалға алушылар арасында бос тұруы.
5 ауысу мен 5,26% неге әртүрлі бестіктер
Мақалада екі бестік бар, оларды бірде-бір формула байланыстырмайды. 5 — жыл ішіндегі жалға алушы ауысуының саны: он төрт үй-жай, орташа шарт 2,5 жыл. 5,26% — салынған 52 000 000 ₴-ға таза кірістілік. Бір бестік шарттар күнтізбесі туралы, екіншісі шоттағы ақша туралы.
Арасында байланыс бар, бірақ бір жақты: ауысу көп болған сайын таза кірістілік төмен. Бірін екіншісінен бөлу арқылы шығару мүмкін емес.
1 512 500 ₴-ды пайдадан неге алып тастауға болмайды
Бір ауысуды олардың санына көбейтіңіз: 5 × 302 500 = жылына 1 512 500 ₴. Иелердің көпшілігі осы жерде бір қатені жібереді — бұл санды 2 734 500 ₴ пайдадан шығарып, объектіні сатқысы келетін цифр алады.
Былай санауға болмайды. 1 512 500 ₴ жоғарыдағы есепте отыр, бірақ екі түрлі жерде және екі түрлі рөлде. Қайта шығарып тастасаңыз, сол ақшаны екі рет санайсыз.
712 500 ₴ — түсімде болмаған жал ақысы
Бірінші бөлігі — бос тұру. 142 500 ₴-дан 5 ауысу 712 500 ₴ береді — үй-жайлар әрқайсысы сол 2,5 айда әкелуге тиіс болып, әкелмеген жал ақысы. Баға тізімі бойынша түсімнен нақты 8 863 500 ₴-ды жасағанда, біз дәл осы соманы 9 576 000 ₴-дан әлдеқашан шығарып тастадық.
Бұл ақша шотта болған емес, сондықтан оны қайтадан жоғалту мүмкін емес: түсімнің баға тізіміндегіден аз болуымен ол ескерілген.
800 000 ₴ — кестеде тұрған шығындар
Екінші бөлігі — нақты төлемдер: жөндеу, брокерлерге комиссия және бос үй-жайлардың коммуналдық төлемі. Жылына бәрі 800 000 ₴, бәрі шығын кестесінде отыр — 420 000 ₴, 285 000 ₴ жолдарында және коммуналдық төлемнің бір бөлігінде.
Яғни 1 512 500 ₴ — есептен тыс көрінбейтін залал емес, есептің екі бұрышынан бір санға жиналған бір құбылыстың бағасы. Оны санаудың мәні мынада: бұл ақша жолдарға шашылып жатқанда ұсақ-түйек болып көрінеді. Бір жерге жиналғанда ол кешеннің жылдық пайдасының 55,3%-ы болады.
«Әуелі бір жарым миллионды екі жеті жүзден шығарып, отырып қалдым. Объект тіпті залалды деп ойладым. Сосын маған бұл ақшаның өз есебімде қай жерде тұрғанын көрсетті — одан сайын жағымсыз болды. Олар жасырынып жүрмеген екен, мен оларды жай ғана бір жерге қоспаған екенмін».
Шарт мерзімімен шешілетін пайданың 55,3%-ы
Бос тұру мен жалға алушының ауысуы кешенге жылына 1 512 500 ₴-ға түседі, яғни иесі алатынның 55,3%-ы. Пайданың жартысынан көбін тариф те, жеткізушілермен келіссөз де емес, үй-жайлардағы есіктердегі тақтайшалардың қаншалықты жиі өзгеруі шешеді.
Және бұл қысқартуға тиіс шығын бабы емес. Бос тұруды алып тастау мүмкін емес, жөндеу дерлік әрқашан қажет, брокер өз айын алады. Осының бәрі қанша рет болатынын ғана азайтуға болады.
2,5 жылдың орнына 4 жылдық шарт не береді
Андрій тарифті де, шығынды да қозғамайтын сценарий санады: шарттың орташа мерзімі 2,5 жылдан 4 жылға ұзарады. Басқа ештеңе өзгермейді.
| Көрсеткіш | 2,5 жылдық шарт | 4 жылдық шарт |
|---|---|---|
| Жылына жалға алушының ауысуы | 5 | 3 |
| Жылына ауысудың құны | 1 512 500 ₴ | 907 500 ₴ |
| Үнемдеу | — | 605 000 ₴ |
| Тариф арқылы сол нәрсе | — | +18 ₴/м², немесе +6,3% |
Жылына 5 ауысудың орнына — 3. Бір ауысудың сол бағасы, 302 500 ₴, жай ғана сирек қайталанады: 1 512 500 ₴-дың орнына 907 500 ₴. Айырма — жылына 605 000 ₴, немесе кешеннің жылдық пайдасының 22,1%-ы.
Бұл санды шығын кестесіндегі көршісімен шатастырмаңыз: 612 000 ₴ — жылдық күзет пен тазалау, шарттармен байланысы жоқ бап. 605 000 ₴ — ұзағырақ шарттардан түскен үнемдеу. Цифрлар ұқсас, ортақ ештеңесі жоқ.
Сол 605 000 ₴ тариф арқылы: метріне +18 ₴
Енді үнемдеуді иесі табыс туралы ойлауға үйренген тілге — тарифке аударайық. 605 000 ₴-ды 2 800 м²-ге бөліп, 12 айға көбейтсек — метріне 18 ₴ шығады. Яғни 285 ₴-дың орнына 303 ₴ тариф, 6,3%-ға көтеру.
Орташа шартты бір жарым жылға ұзарту бүкіл кешен бойынша тарифті 6,3%-ға көтерумен дәл бірдей нәрсе береді. Біріншісі шарттың қалай жазылғанына, екіншісі нарықтың келісетініне байланысты.
Метріне 18 ₴ пен 18,42%-ды неге шатастыруға болмайды
Екі он сегіз әртүрлі бөлімде және әртүрлі бірлікте тұр. 18 ₴/м² — ұзағырақ шарттардан түскен үнемдеуді ауыстыруға болатын тарифтің өсімі. 18,42% — баға тізімі бойынша жалпы кірістілік, басында таза 5,26%-дан ажыратқанымыз.
Бұл сандардың бірі екіншісінен шығарылмайды. Ұқсастық — кездейсоқтық, олар 18 ₴-ды «он сегіз пайыз» деп оқып қоймауыңыз үшін қатар аталды.
Жалға алушы +6,3%-дан гөрі ұзағырақ мерзімге неге жеңіл қол қояды
Мәселе — екі цифрдың қайсысын келіссөзде алу жеңіл. 200 м²-де отырып, айына 57 000 ₴ төлейтін жалға алушының орнына өзіңізді қойыңыз.
Оған айтады: тариф енді 285 ₴-дың орнына 303 ₴. Бұл ай сайынғы төлемнің өсуі, оның орнына ештеңе берілмейді — сөйтіп ол басқа объектілерді қарай бастайды, өйткені 6,3% оған көшудің өзін өтейді.
Басқа әңгіме: тариф 285 ₴ болып қалады, бірақ шартқа 4 жылға қол қоямыз. Жалға алушы үшін бұл ұзақ мерзімге тұрақты төлем және шығуды сұрамайтынына сенім. Ол да көшкісі жоқ: өз жөндеуі, өз клиенттері, өз логистикасы мекенжайға байланған.
«Тарифтегі он гривна үшін жиырма рет саудаласып, мерзім үшін бір рет те саудаласпадым. Мерзімді маған дерлік тегін беретін — оны жай ғана ешкім сұрамайтын».
Иелер мерзімнің орнына не істейді
Кірістілік күткенмен үйлеспегенде, қол әдеттегі тұтқаларға барады. Бәрі де жұмыс істейді, бәрі де шарт мерзімінен аз береді.
- Тарифті көтереді. Бұл ең жылдам жол, сонымен бірге үй-жайды бос күйге ең жылдам қайтаратын жол: көтеруден кеткен жалға алушы бір ауысудың 302 500 ₴-ын өзімен алып кетеді.
- Жеткізушілерді қысады. Күзет пен тазалау — жылына 612 000 ₴, онда 605 000 ₴ емес, бірер пайызды саудалауға болады.
- Жалға алушыға арналған жөндеуге үнемдейді. Метріне 420 ₴ сауда жүргізетін орын сияқты көрінеді, үй-жайды сол күйінде алғысы келмегендіктен ол әлі бір ай бос тұрғанша.
- Брокерден бас тартады. Бір айлық жал ақысы, 57 000 ₴, қымбат көрінеді — үй-жай ұзағырақ бос тұрғанша, өйткені енді оны иесі өзі іздейді.
Шарт мерзімі бұл тізімде ешқашан болмайды, себебі ол қаржылық шешімге ұқсамайды. Заңгер он екі жылдан бері бірдей жазып келетін абзацқа ұқсайды.
Жалға алушыға жөндеу: метріне 420 ₴ және жылына 420 000 ₴
Бұл жолды бөлек қарау керек, өйткені онда 420 екі рет тұр. Шаршы метріне 420 ₴ — үй-жайды жаңа жалға алушыға дайындау қанша тұратыны: қайта жоспарлау, бояу, еден, оның жабдығына арналған электр. Орташа 200 м² үй-жайда бұл бір ауысуға 84 000 ₴.
Шығын кестесіндегі 420 000 ₴ — сол нәрсе жыл ішіндегі ауысу санына көбейтілген: 84 000 ₴-дан 5 ауысу. Екінші сан біріншіден шығады, бөлек бап емес. Және бұл кешенде жалға алушыларға арналған жөндеудің жылжымайтын мүлік салығынан қымбат екенін көрсетеді — дәл жалға алушы жылына бес рет ауысатыны үшін.
«Жалға алушыға арналған жөндеуді әрқашан ғимаратқа кететін шығын деп санайтынмын. Шынында бұл — жалға алушының ауысуына кететін шығын: ғимарат ол жөндеуден жақсармайды, оны нақты бір келесі адамға жасайды».
Шарт мерзімі есептегі жол болғанда не өзгерді
Техникалық өзгеріс үшеу болып шықты. Шарт мерзімі тариф пен аумақ тұрған сол есепте өріс болды. Жалға алушының әрбір ауысуы бағасы 302 500 ₴ болатын жеке оқиға ретінде санала бастады. Бос үй-жайлардың коммуналдық төлемі жалпы сомадан бөлек жолға шықты.
- Мерзім формальдылық емес, келіссөз тақырыбы болды. Жалға алушыларға жоспарланған 303 ₴-ға көтерудің орнына сол 285 ₴ тарифпен 4 жылға ұзарту ұсынылды.
- Бір ауысудың бағасын дауыстап айта бастады. Басқарушы жалға алушының тегінің қасында 302 500 ₴-ды көргенде, ұзарту туралы әңгіме шығуға екі апта қалғанда басталмайды.
- Бос үй-жайлар өз шотын алды. 2,5 ай бос тұрудың 19 000 ₴ коммуналдық төлемі енді кешеннің жалпы коммуналдық төлемінде жоғалмайды.
Жаңа корпус та, баға тізімін көтеру де қажет болмады. Есіктегі тақтайшаны ауыстыру үшін кешеннің жылына қанша рет 302 500 ₴ төлейтінін санау қажет болды.
Кәсіпкерлерге қорытынды. Егер сіздің бизнесіңіз — ұзақ мерзімге пайдалануға беретін актив болса, ең қымбат көрсеткішіңіз баға емес, активтің бір бірлігінің бір клиенттен екіншісіне қаншалықты жиі өтетіні. Осындай бір өтудің толық бағасын санаңыз: бос тұрған уақыттағы алынмаған табыс, жаңа клиентке дайындық, делдалдың сыйақысы және бос бірлікті ұстау шығыны. Сосын жыл ішіндегі өту санына көбейтіңіз — және пайдамен салыстырыңыз. Көбінесе орташа мерзімді ұзарту нарық бәрібір бермейтін баға көтерілімінен көп беретіні белгілі болады. Бұл жалға берілетін жылжымайтын мүлікте, техниканы ұзақ мерзімге жалға беруде, жазылымдарда және клиент жылдар бойы отыратын кез келген бизнесте бірдей жұмыс істейді.
Соңғы кеңестер
- Жалға алушының бір ауысуының бағасын толық санаңыз. Бос тұру, жөндеу, комиссия және бос үй-жайдың коммуналдық төлемі: Андрійде бұл бір реттің өзінде 302 500 ₴.
- Шарт мерзімін тариф пен аумақ тұрған сол есепке қойыңыз. Ол тек заңгердің папкасында тұрғанда бірде-бір қаржылық шешімге әсер етпейді.
- Орташа мерзіміңіз қанша ауысу беретінін санаңыз. 14 үй-жай және 2,5 жылдық шарт — кешен қаншалықты тұрақты көрінсе де, жыл сайын 5 ауысу.
- Бос тұрудың құнын пайдадан алып тастамаңыз. 1 512 500 ₴-дың сегіз жүз мыңы шығында тұр, 712 500 ₴ — түсімде болмаған жал ақысы.
- Ұзағырақ мерзімді тарифті көтерумен сол ақшада салыстырыңыз. 605 000 ₴ үнемдеу — метріне +18 ₴, яғни 285 ₴-дың орнына 303 ₴ тариф.
- Ұзарту туралы мерзім бітуден көп бұрын сөйлесіңіз. 200 м² үй-жай 2,5 айда жалға беріледі, бұл ұқыптылықпен қысқармайды.
- Кірістілікті екі санмен санап, екеуіне де қол қойыңыз. Баға тізімі бойынша 18,42% және нақты 5,26% — біріншісі жарнама буклетіне, екіншісі сіздің шешімдеріңізге.
Ақша жоғалмайды — сіз оны жай ғана көрмейсіз
Коммерциялық жылжымайтын мүлік туралы былай ойлайды: мекенжай тап, метрді жина, тарифті ұста. Осының бәрі — кіру шарты ғана. Ақшаны басқа нәрсе шешеді — бір жалға алушы орташа қанша жыл отырады, өйткені жылына оны ауыстырудың толық бағасын қанша рет төлейтініңізді дәл осы анықтайды.
Мұндай тесік өзінен-өзі бітелмейді және есепте де көрінбейді: есеп бір жылды көрсетеді, ал шарт мерзімі жылдарға созылады және еш жерде жинақталмайды. Бірақ ол тарифтің қасындағы жолға айналған бойда ең бастысы көрінеді — буклеттегі 18,42% бұл кешенді мүлде сипаттамайды, 5,26%-дың жартысы биыл қанша үй-жай бос тұрғанынан құралады.
Мұны өз кешеніңізде қалай көруге болады
Жоғарыда сипатталғанның бәрі бір қиғашқа сүйенеді: кешен бір цифрмен емес, үй-жай — тариф, шарт мерзімі және бос тұрған айлар қатар тұратын жол ретінде. Кірістілік баға тізімі бойынша саналып тұрғанда, жалға алушының бір ауысуы қанша тұратыны да, ұзағырақ шарттың жоғары тарифтен тиімді екені де көрінмейді. Сол деректер автоматты жиналғанда, шынайы пайыздар көрінеді — шағын және орта бизнес иелері Finmap-ты дәл осы үшін пайдаланады: қаржылық көріністі ай соңында жинамай, бірден көру үшін.
Тағы оқыңыз
- Жылжымайтын мүлік агенттігі: комиссия бар, ақша жоқ — агенттермен бөлісу және кэш-флоу
- Қонақ үй: жеңілдік неге жоғары бағадан көп пайда береді
Тақырып негізі: Басқарушылық есеп дегеніміз не және ол кәсіпкерге неге қажет
Құнды мазмұнмен бөлісіңіз — түсініктер көзі болыңыз
Жиі қойылатын сұрақтар
Коммерциялық үй-жайда жалға алушының бір ауысуы қанша тұрады?
Бір емес, төрт нәрсені қосыңыз. Осы мақаладағы мысалда 285 ₴ тарифпен 200 м² үй-жай айына 57 000 ₴ береді. 2,5 ай бос тұру — 142 500 ₴ алынмаған жал ақысы. Жаңа жалға алушыға шаршы метріне 420 ₴ жөндеу — 84 000 ₴. Брокер комиссиясы бір айлық жал ақысына тең, яғни сол 57 000 ₴. Бос үй-жайдағы 2,5 айлық коммуналдық төлем — 19 000 ₴. «Шықты — кірді» бір циклге бәрі 302 500 ₴. Бірінші сома шоттан шықпайды, қалғаны тірі ақшамен шығады.
Баға тізімі бойынша кірістілік неге 18,42%, нақтысы 5,26%?
Себебі 18,42% объектіні емес, баға тізімін сипаттайды. Бұл 2 800 м² 285 ₴-ға көбейтілген — айына 798 000 ₴ және жылына 9 576 000 ₴, құнның 52 000 000 ₴-на бөлінген. Мұндай есепте әрбір үй-жай толық тарифпен берілген және бірде-бірі бір күн де бос тұрмайды. Шын мәнінде бос тұру жылына 712 500 ₴-ды алып кетеді, түсім 8 863 500 ₴ болады. 6 129 000 ₴ шығынды шегерсек — 2 734 500 ₴ қалады, яғни салынған 52 000 000 ₴-ға 5,26%. Бірінші сан буклетке жарайды, екіншісі шешімдерге.
Жыл ішінде қанша ауысу болатынын қалай санауға болады?
Үй-жай санын шарттың жылмен берілген орташа мерзіміне бөліңіз. Мысалда 14 үй-жай және орташа 2,5 жылдық шарт жыл сайын 5 ауысу береді — бұл бірде-бір үй-жай ұзақ бос тұрмай, бәрі уақытында төлеп отырғанда. Кешен толық толтырылған болып көрінуі мүмкін, 302 500 ₴-дан бес цикл бәрібір болады. Шарттың орташа мерзімін тариф пен аумақ тұрған сол есепте ұстаудың мәні сонда: бұл заңдық ұсақ-түйек емес, жылына жалға алушыны ауыстырудың толық бағасын қанша рет төлейтініңізді анықтайтын көбейткіш.
1 512 500 ₴-ды пайдадан неге алып тастауға болмайды?
Себебі сол ақшаны екі рет санайсыз. Бұл сомада екі түрлі бөлік бар. 712 500 ₴ — бос тұру уақытындағы алынмаған жал ақысы: есептегі түсімнің баға тізімі бойынша 9 576 000 ₴ емес, 8 863 500 ₴ болуымен ол көрсетілген. Қалған 800 000 ₴ — нақты төлемдер: 420 000 ₴ жөндеу, брокерлерге 285 000 ₴ комиссия және бос үй-жайлардың коммуналдық төлемі. Бәрі 6 129 000 ₴ шығын кестесінде отыр. Яғни 1 512 500 ₴ — есептен тыс залал емес, сол есептің екі бұрышынан жиналған бір құбылыстың бағасы.
Қайсысы тиімді — тарифті көтеру ме, шартты ұзарту ма?
Осы мақаладағы мысалда орташа шартты 2,5 жылдан 4 жылға ұзарту жылына 5 емес, 3 ауысу береді. Ауысудың құны 1 512 500 ₴-дан 907 500 ₴-ға түседі, үнемдеу жылына 605 000 ₴, яғни жылдық пайданың 22,1%-ы. Сол ақшаны тариф арқылы алу үшін оны метріне 18 ₴-ға көтеру керек: 285 ₴-дан 303 ₴-ға, бұл плюс 6,3%. Айырмасы: ұзағырақ мерзім жалға алушыға да тиімді, ал 6,3%-ға көтерілуді ол көшу құнымен салыстырады — және жиі көшіп кетеді.
Брокер комиссиясы неге айлық жал ақысына тең?
Нарық солай келіскен: делдалдың сыйақысы иесінің табысы өлшенетін бірлікпен өлшенеді. Сондықтан мысалда 57 000 ₴ екі рет кездеседі — 285 ₴ тарифпен 200 м² үй-жайдың айлық жал ақысы ретінде және оған жалға алушы іздеудің комиссиясы ретінде. Бұл есептегі қате емес. Практикалық қорытынды: жалға алушының әрбір ауысуы жаңа жалға алушы бірінші төлемін жасамай тұрып делдалға бір айлық жал ақысын береді. Жыл ішінде бес ауысу 285 000 ₴ комиссия береді — кешен шығынындағы жеке жол.
Жалға алушылар арасындағы бос тұру неге 2,5 айға созылады және оны қысқартуға бола ма?
Кеңсеге немесе қоймаға арналған 200 м² үй-жайды екі аптада алмайды. Жалға алушы бюджетін келіседі, басқа объектілерді көреді, логистикасын санайды, қол қойған соң өз процесіне сай жоспарлау керек — сондықтан метріне 420 ₴ жөндеу дерлік әрқашан қажет. Демек, 2,5 ай — басқарушының жаман жұмысы емес, мұндай аумақ үшін қалыпты мерзім. Аздап қысқартуға болады, алып тастауға болмайды. Иесі басқаға әсер етеді: бұл циклдің жылына қанша рет қайталанатынына. Мысалда бұл 5 рет және 712 500 ₴ алынмаған жал ақысы.
Жалға алушыға арналған жөндеуді қайда жазу керек — ғимаратқа ма, ауысуға ма?
Жалға алушының ауысуына. Мысалда үй-жайды дайындау шаршы метріне 420 ₴ тұрады, яғни орташа 200 м²-ге 84 000 ₴. Жыл ішінде бұл 84 000 ₴-дан 5 ауысу — шығын кестесінде 420 000 ₴. Екі сан ұқсас, бірақ екіншісі жай ғана біріншіден шығады. Жөндеу «объектідегі ағымдағы жұмыс» болып өтіп тұрғанда, ол ғимаратқа кететін шығын сияқты көрінеді. Шынында ғимарат одан жақсармайды: оны нақты бір келесі жалға алушыға жасайды. Салыстырып көруге болады: бұл кешенде жалға алушыларға арналған жөндеу жылжымайтын мүлік салығынан қымбат, ал ол жылына 468 000 ₴.
Сұрақтарыңыз қалды ма?
Оларға жауап беруге дайынбыз.
Finmap support
