Rendement 18,42% op papier, 5,26% in werkelijkheid

“Veertien ruimtes, geen enkele leeg, de huurprijs houd ik op 285 ₴ per vierkante meter. Volgens de prijslijst geeft het complex 18,42% op de 52 miljoen die erin zitten. En toen ik voor het eerst uitrekende wat er na een jaar echt overbleef, kwam er 5,26% uit” — zo begon Andrii Voloshyn het gesprek, eigenaar van een kantoor- en opslagcomplex in Lviv.

Verhuurt u bedrijfsruimte, dan hebt u zich deze vraag al gesteld. De huurders zitten op hun plek, de betalingen komen binnen, de huurprijs is niet de laagste van de stad. En het rendement waarmee u het object in ging is ergens gebleven — en geen enkele regel in het rapport laat zien waar.

De oorzaak zit meestal niet in de nutsvoorzieningen en niet in de belasting. Een ruimte brengt alleen geld op als er iemand in zit, maar kost altijd geld. De duurste tijd van het complex is die waarin de ene huurder al vertrokken is en de tweede nog niet heeft ondertekend.

We ontleden het complex tot één huurderswissel — en komen uit bij de vraag waarom de contractduur voor het rendement meer weegt dan de huurprijs.

De weg van Andrii: van twee loodsen naar een complex van 2 800 m²

Andrii begon met twee opslagboxen die hij uit een oude vervoersbasis had omgebouwd. Hij verhuurde zelf en rekende op één blad: de huurprijs zoveel, de nutsvoorzieningen zoveel, het verschil is van mij.

In twaalf jaar werd dat een complex van 2 800 m²: 14 ruimtes, een eigen beheerder, een boekhouder en een krediet. Toen verdween ook het gevoel voor de cijfers — het aantal ruimtes werd zeven keer zo groot, maar de winst liet zo'n groei niet zien.

“Toen ik twee boxen had, wist ik alles van elk ervan: wie erin zat, tot welke datum er betaald was, wanneer het contract afliep. Nu zijn er veertien ruimtes, en ik kan u niet zeggen welke daarvan volgend jaar leeg zal staan”.

Waarom “18,42% volgens de prijslijst” niet het rendement van het complex is

De rekenkunde waarmee Andrii het object beschreef is in elke stap eerlijk. 2 800 m² maal 285 ₴ is 798 000 ₴ per maand en 9 576 000 ₴ per jaar. Gedeeld door de 52 000 000 ₴ waarde — komt er 18,42% uit.

Alleen beschrijven die 18,42% niet het complex, maar de prijslijst. Er zitten twee voorwaarden in die in vastgoed nooit gelijktijdig voorkomen: elke ruimte verhuurd tegen de volle prijs en geen enkele ook maar een dag leeg. Het echte rendement van datzelfde object is 5,26%, en hieronder is te zien waaruit het verschil bestaat.

Laten we het meteen afspreken: 18,42% is het brutocijfer volgens de prijslijst, het netto is 5,26%. Ze zijn makkelijk te verwisselen, want de eigenaar noemt het eerste gewoonlijk rendement en leeft van het tweede.

Het leven voordat de contractduur een getal werd

De boekhouding waarin Andrii deze jaren leefde herkent elke eigenaar van commercieel vastgoed die uit een paar boxen is gegroeid.

• Het rendement werd volgens de prijslijst gerekend. 2 800 m² maal de huurprijs: een cijfer waar iedereen tevreden mee was.
• Een lege ruimte had geen prijs. Het was te zien dat ze leeg stond, en het was niet te zien aan hoeveel hryvnia dat gelijkstond.
• De contractduur gold als juridisch detail. De jurist kende die, en in het financiële rapport stond ze helemaal niet.
• De verbouwing voor de huurder liep als “lopend onderhoud”. In één regel samen met het vervangen van de lampen in de gang.
• De makelaarscommissie werd als onvermijdelijk afgeboekt. De betaling was eenmalig en beïnvloedde daarom geen enkel besluit.
• De nutsvoorzieningen van lege ruimtes werden niet apart gezet. Die zaten in het totaalbedrag van het complex.

In deze lijst staat geen enkel verwijt aan het vastgoed zelf: het gebouw is in orde, de beheerder zit op zijn plek, de huurders betalen. Alle zes zijn boekhoudfouten, en zulke fouten zijn niet te zien, niet op het object en niet op het bankafschrift.

De belangrijkste eenheid: één huurderswissel

Het eerste wat Andrii deed, was uitrekenen wat één cyclus “eruit — erin” in één ruimte kost. De gemiddelde ruimte van het complex is 200 m² en levert tegen 285 ₴ per meter 57 000 ₴ per maand op. Al het andere wordt met dit bedrag gemeten.

Onderdeel van één huurderswissel	₴	Is dit een kostenpost of gemiste huur
Leegstand van 2,5 maanden (2,5 × 57 000 ₴)	142 500	gemiste huur
Verbouwing voor de nieuwe huurder (200 m² × 420 ₴)	84 000	kostenpost
Makelaarscommissie — één maand huur	57 000	kostenpost
Nutsvoorzieningen in de lege ruimte (2,5 × 200 × 38 ₴)	19 000	kostenpost
Totaal één wissel	302 500	—

302 500 ₴ voor één keer. Een deel daarvan gaat zelfs niet van de rekening af: het is de huur die de ruimte had moeten opbrengen en niet opbracht. De rest gaat er wel af — aan verbouwing, commissie en rekeningen voor een ruimte waarin niemand zit.

Waarom 57 000 ₴ twee keer in de tabel staat

Het is geen typefout en geen dubbeling. 57 000 ₴ is de maandhuur van de gemiddelde ruimte, en het is ook de makelaarscommissie, want de makelaar neemt op deze markt precies één maand. De getallen zijn met opzet gelijk: zo heeft de markt afgesproken het werk van de tussenpersoon in dezelfde eenheid te meten waarin het inkomen van de eigenaar wordt gemeten.

Elke wissel geeft de makelaar één maand — en die maand ziet u net zo weinig terug in de winst als de tweeënhalve maand leegstand.

Leegstand van 2,5 maanden is geen luiheid van de eigenaar

Andrii las deze regel eerst als een verwijt aan zichzelf: had ik sneller gezocht, dan had ze niet leeggestaan. Maar een ruimte van 200 m² voor kantoor of opslag neemt niemand in twee weken: de huurder stemt zijn budget af, bekijkt andere objecten, rekent de logistiek door. En als hij heeft ondertekend, heeft hij een indeling nodig die bij zijn proces past — en een verbouwing voor de nieuwe huurder is bijna altijd nodig.

Dus 2,5 maanden is geen falen van de beheerder, maar een normale termijn voor zo'n oppervlakte. Het enige waarop de eigenaar echt invloed heeft, is hoe vaak die cyclus zich herhaalt.

“Ik hoorde jarenlang van mijn beheerder 'we vinden iemand binnen een maand' en ik geloofde het. Toen heb ik de geschiedenis van alle veertien ruimtes opgezocht: geen enkele was sneller dan in twee maanden verhuurd. Tweeënhalf is niet zijn slechte werk, dat is de toegangsprijs voor dit metrage”.

Het jaar van het complex: 8 863 500 ₴ omzet en 6 129 000 ₴ kosten

Nu hetzelfde object in echte cijfers. Het gemiddelde contract in het complex duurt 2,5 jaar, en van de veertien ruimtes wisselen er jaarlijks 5 van huurder. Per jaar loopt de gemiste huur dus op tot 712 500 ₴, en de volle omzet volgens de prijslijst verandert in de feitelijke: 9 576 000 − 712 500 = 8 863 500 ₴.

Kostenpost	₴/jaar
Nutsvoorzieningen en beheer die niet worden doorbelast	1 044 000
Beveiliging en schoonmaak	612 000
Onroerendgoedbelasting	468 000
Verbouwingen voor huurders (5 × 84 000 ₴)	420 000
Commissies voor makelaars (5 × 57 000 ₴)	285 000
Management: beheerder, boekhouder	540 000
Lopend onderhoud en afschrijving	816 000
Overig	264 000
Rente en aflossing van het krediet	1 680 000
Totaal	6 129 000

Trek af: 8 863 500 − 6 129 000 = 2 734 500 ₴ per jaar. Dat is alles wat een complex van 2 800 m² de eigenaar na een jaar werk overlaat.

Wat in deze kosten niet op een huurder wacht

Markeer in de tabel de regels die verdwijnen als een ruimte leegstaat. Die zijn er niet. De belasting van 468 000 ₴ wordt over de meters berekend, niet over de huurders. Rente en aflossing van 1 680 000 ₴ zijn in de bezettingsgraad helemaal niet geïnteresseerd. Beveiliging en schoonmaak van 612 000 ₴ gaan over het hele complex, en de bewaker gaat niet naar huis omdat één ruimte vrij is.

Slechts twee regels hangen van de huurderswissels af, en beide groeien ermee mee: de verbouwingen van 420 000 ₴ en de commissies van 285 000 ₴. De rest loopt even hard op, hoeveel ruimtes er ook op slot staan.

Bruto 18,42% tegen netto 5,26%

Zet twee getallen naast elkaar. 2 734 500 ₴ op de 52 000 000 ₴ die erin zitten is 5,26%. Hetzelfde vastgoed, dezelfde prijslijst, dezelfde 285 ₴ per meter waarmee er in de advertentie 18,42% uitkwam.

Het verschil zit niet in één post: er zijn het krediet, de belasting en de nutsvoorzieningen die u niet aan de huurder kunt doorbelasten. Maar het grootste losse stuk is dat de ruimtes tussen huurders leegstaan.

Waarom 5 wissels en 5,26% twee verschillende vijven zijn

In het artikel staan twee vijven, en geen enkele formule verbindt ze. 5 is het aantal huurderswissels per jaar: veertien ruimtes, gemiddeld contract 2,5 jaar. 5,26% is het nettorendement op de 52 000 000 ₴ die erin zitten. De ene vijf gaat over de kalender van contracten, de andere over het geld op de rekening.

Er is wel een verband, maar eenzijdig: hoe meer wissels, hoe lager het nettorendement. Het ene uit het andere delen gaat niet.

Waarom u 1 512 500 ₴ niet van de winst mag aftrekken

Vermenigvuldig één wissel met hun aantal: 5 × 302 500 = 1 512 500 ₴ per jaar. En hier maken de meeste eigenaren steeds dezelfde fout — ze trekken dit getal af van de winst van 2 734 500 ₴ en krijgen een cijfer waarvan je het object wil verkopen.

Zo mag je niet rekenen. 1 512 500 ₴ zitten al in de berekening hierboven, alleen op twee verschillende plekken en in twee verschillende rollen. Trekt u ze er nog eens af, dan rekent u hetzelfde geld twee keer.

712 500 ₴ — huur die niet in de omzet zat

Het eerste deel is de leegstand. 5 wissels van 142 500 ₴ geven 712 500 ₴ — de huur die de ruimtes in die 2,5 maanden elk hadden moeten opbrengen en niet opbrachten. Precies dat bedrag hebben we al van de 9 576 000 ₴ afgetrokken toen we van de prijslijstomzet de feitelijke 8 863 500 ₴ maakten.

Dat geld heeft nooit op de rekening gestaan en kan dus niet nog een keer verloren gaan: het is al verwerkt in het feit dat de omzet lager is dan die van de prijslijst.

800 000 ₴ — kosten die al in de tabel staan

Het tweede deel zijn echte betalingen: verbouwingen, commissies voor makelaars en nutsvoorzieningen van lege ruimtes. Samen 800 000 ₴ per jaar, en die staan allemaal al in de kostentabel — in de regels van 420 000 ₴, 285 000 ₴ en in een deel van de nutsvoorzieningen.

Dus 1 512 500 ₴ is geen onzichtbaar verlies bovenop het rapport, maar de prijs van één fenomeen, uit twee hoeken van het rapport samengebracht in één getal. De zin van dat rekenwerk is dat dit geld, zolang het over de regels verspreid ligt, op kleingeld lijkt. Samengebracht wordt het 55,3% van de jaarwinst van het complex.

“Ik trok eerst anderhalf miljoen af van twee zevenhonderd en ging zitten. Ik dacht dat het object gewoon verlieslatend was. Daarna lieten ze me zien waar dat geld al in mijn eigen rapport staat — en het werd alleen maar onaangenamer. Het bleek dat het zich niet verstopte, ik had het alleen nooit opgeteld”.

55,3% van de winst die met de contractduur wordt beslist

Leegstand en huurderswissel kosten het complex 1 512 500 ₴ per jaar, dat is 55,3% van wat de eigenaar meeneemt. Meer dan de helft van de winst wordt niet bepaald door de huurprijs en niet door onderhandelingen met leveranciers, maar door hoe vaak in de ruimtes de naamplaatjes op de deuren veranderen.

En het is geen kostenpost die je moet schrappen. De leegstand kun je niet weghalen, de verbouwing is bijna altijd nodig, de makelaar neemt zijn maand. Je kunt alleen het aantal keren verkleinen dat dit alles gebeurt.

Wat een contract van 4 jaar in plaats van 2,5 oplevert

Andrii rekende een scenario door dat noch de huurprijs noch de kosten aanraakt: de gemiddelde contractduur wordt verlengd van 2,5 naar 4 jaar. Verder verandert er niets.

Kengetal	Contract 2,5 jaar	Contract 4 jaar
Huurderswissels per jaar	5	3
Kosten van de wissels per jaar	1 512 500 ₴	907 500 ₴
Besparing	—	605 000 ₴
Hetzelfde via de huurprijs	—	+18 ₴/m², of +6,3%

In plaats van 5 wissels per jaar — 3. Dezelfde prijs van één wissel, 302 500 ₴, komt alleen minder vaak voor: 907 500 ₴ in plaats van 1 512 500 ₴. Het verschil is 605 000 ₴ per jaar, of 22,1% van de jaarwinst van het complex.

Verwar dit getal niet met zijn buur in de kostentabel: 612 000 ₴ is beveiliging en schoonmaak per jaar, een post die niets met contracten te maken heeft. 605 000 ₴ is de besparing door langere contracten. De cijfers lijken op elkaar, gemeenschappelijk hebben ze niets.

Diezelfde 605 000 ₴ via de huurprijs: +18 ₴ per meter

Laten we de besparing nu omzetten in de taal waarin de eigenaar gewend is over inkomen te denken — in de huurprijs. 605 000 ₴ gedeeld door 2 800 m², maal 12 maanden, geeft 18 ₴ per meter. Dus een huurprijs van 303 ₴ in plaats van 285 ₴, een verhoging van 6,3%.

Het gemiddelde contract anderhalf jaar langer maken levert precies hetzelfde op als de huurprijs over het hele complex met 6,3% verhogen. Het eerste hangt af van hoe het contract is geschreven, het tweede van of de markt ermee instemt.

Waarom u 18 ₴ per meter en 18,42% niet mag verwisselen

De twee achttienen staan in verschillende hoofdstukken en in verschillende eenheden. 18 ₴/m² is de huurverhoging waarmee je de besparing door langere contracten kunt vervangen. 18,42% is het brutorendement volgens de prijslijst, hetzelfde dat we aan het begin van het netto 5,26% hebben gescheiden.

Geen van deze getallen volgt uit het andere. De gelijkenis is toeval, en ze staan hier alleen naast elkaar zodat u 18 ₴ niet als “achttien procent” leest.

Waarom een huurder liever een langere duur ondertekent dan +6,3%

De vraag is welk van de twee cijfers makkelijker aan de onderhandelingstafel te halen is. Stel u in de plaats van een huurder die op 200 m² zit en 57 000 ₴ per maand betaalt.

Hem wordt gezegd: de huurprijs is nu 303 ₴ in plaats van 285 ₴. Dat is een hogere betaling elke maand en zonder iets ervoor terug — en hij begint naar andere objecten te kijken, want 6,3% maakt zelfs een verhuizing voor hem rendabel.

Een ander gesprek: de huurprijs blijft 285 ₴, maar het contract sluiten we voor 4 jaar. Voor de huurder is dat een vaste betaling voor lange tijd en de zekerheid dat hem niet gevraagd wordt te vertrekken. Ook hij wil niet verhuizen: zijn verbouwing, zijn klanten, zijn logistiek hangen aan het adres.

“Ik heb twintig keer onderhandeld over tien hryvnia in de prijs en nog nooit over de duur. En de duur gaven ze me bijna gratis — er vroeg eenvoudig niemand om”.

Wat eigenaren doen in plaats van de duur

Als het rendement niet overeenkomt met de verwachting, grijpt de hand naar de bekende hendels. Ze werken allemaal, en ze geven allemaal minder dan de contractduur.

• Ze verhogen de huurprijs. Dat is de snelste manier, en ook de manier die de ruimte het snelst weer leeg maakt: de huurder die door de verhoging vertrekt, neemt de 302 500 ₴ van één wissel met zich mee.
• Ze drukken op leveranciers. Beveiliging en schoonmaak zijn 612 000 ₴ per jaar, en daar valt een paar procent te bedingen, geen 605 000 ₴.
• Ze bezuinigen op de verbouwing voor de huurder. 420 ₴ per meter lijkt een plek om te onderhandelen, totdat de ruimte nog een maand langer leegstaat omdat niemand haar in die staat wil nemen.
• Ze zien af van de makelaar. Één maand huur, 57 000 ₴, lijkt duur — totdat de ruimte langer leegstaat, omdat de eigenaar nu zelf moet zoeken.

De contractduur staat nooit in dat lijstje, want die lijkt niet op een financieel besluit. Die lijkt op een alinea die de jurist al twaalf jaar hetzelfde opschrijft.

Verbouwing voor de huurder: 420 ₴ per meter en 420 000 ₴ per jaar

Deze regel is het waard apart te zetten, want er staat twee keer 420 in. 420 ₴ per vierkante meter is wat het kost om een ruimte voor een nieuwe huurder klaar te maken: herindeling, verf, vloer, elektra voor zijn apparatuur. Op de gemiddelde ruimte van 200 m² is dat 84 000 ₴ per wissel.

420 000 ₴ in de kostentabel is datzelfde, maal het aantal wissels per jaar: 5 wissels van 84 000 ₴. Het tweede getal is afgeleid van het eerste en geen aparte post. En het laat zien dat de verbouwingen voor huurders in dit complex duurder zijn dan de onroerendgoedbelasting, precies omdat de huurders vijf keer per jaar wisselen.

“De verbouwing voor de huurder zag ik altijd als een kostenpost voor het gebouw. In werkelijkheid is het een kostenpost voor de huurderswissel: het gebouw wordt van die verbouwing niet beter, hij wordt gedaan voor één concrete volgende huurder”.

Wat er veranderde toen de contractduur een regel in het rapport werd

Technisch bleken er drie veranderingen te zijn. De contractduur werd een veld in datzelfde rapport waar de huurprijs en de oppervlakte staan. Elke huurderswissel ging meetellen als een aparte gebeurtenis met een prijs van 302 500 ₴. En de nutsvoorzieningen van lege ruimtes kwamen uit het totaalbedrag in een eigen regel.

• De duur werd onderwerp van onderhandeling en geen formaliteit. Huurders kregen een verlenging voor 4 jaar tegen diezelfde 285 ₴ aangeboden — in plaats van de geplande verhoging naar 303 ₴.
• De prijs van één wissel werd hardop genoemd. Als de beheerder 302 500 ₴ naast de naam van een huurder ziet, begint het gesprek over verlenging niet twee weken voor het vertrek.
• Lege ruimtes kregen hun eigen rekening. De 19 000 ₴ aan nutsvoorzieningen over 2,5 maanden leegstand gaan niet meer verloren in de algemene nutskosten van het complex.

Er was geen nieuwe vleugel en geen verhoging van de prijslijst nodig. Nodig was uitrekenen hoe vaak per jaar het complex 302 500 ₴ betaalt om het naamplaatje op de deur te verwisselen.

Conclusie voor ondernemers. Is uw bedrijf een asset dat u voor lange termijn in gebruik geeft, dan is uw duurste kengetal niet de prijs, maar hoe vaak een eenheid van dat asset van de ene klant naar de andere overgaat. Reken de volle prijs van één zo'n overgang uit: de gemiste opbrengst over de stilstandtijd, de voorbereiding voor de nieuwe klant, de vergoeding voor de tussenpersoon en de kosten van het aanhouden van de lege eenheid. Vermenigvuldig dat daarna met het aantal overgangen per jaar — en vergelijk met de winst. Heel vaak blijkt dat het verlengen van de gemiddelde duur meer oplevert dan een prijsverhoging die de markt toch niet geeft. Dat werkt net zo in verhuurd vastgoed, langdurige verhuur van materieel, abonnementen en elk bedrijf waar de klant jarenlang blijft zitten.

Tips tot slot

• Reken de prijs van één huurderswissel volledig uit. Leegstand, verbouwing, commissie en nutsvoorzieningen van de lege ruimte: bij Andrii is dat 302 500 ₴ per keer.
• Zet de contractduur in datzelfde rapport waar de huurprijs en de oppervlakte staan. Zolang die alleen in de map van de jurist leeft, beïnvloedt ze geen enkel financieel besluit.
• Reken uit hoeveel huurderswissels uw gemiddelde duur oplevert. 14 ruimtes en een contract van 2,5 jaar zijn 5 wissels per jaar, hoe stabiel het complex er ook uitziet.
• Trek de kosten van leegstand niet van de winst af. Van de 1 512 500 ₴ staan achthonderdduizend al in de kosten, en 712 500 ₴ is huur die niet in de omzet zat.
• Vergelijk een langere duur met een huurverhoging in hetzelfde geld. 605 000 ₴ besparing is +18 ₴ per meter, dus een huurprijs van 303 ₴ in plaats van 285 ₴.
• Praat over verlenging lang voor het einde van de duur. Een ruimte van 200 m² wordt in 2,5 maanden verhuurd, en dat wordt niet korter van hard werken.
• Reken het rendement met twee getallen en zet bij beide een label. 18,42% volgens de prijslijst en 5,26% feitelijk — het eerste voor de reclamebrochure, het tweede voor uw besluiten.

Het geld verdwijnt niet — u ziet het alleen niet

Over commercieel vastgoed wordt zo gedacht: vind het adres, maak de meters, houd de huurprijs vast. Dat alles is alleen de toegangsvoorwaarde. Het geld wordt door iets anders beslist — hoeveel jaar één huurder gemiddeld blijft zitten, want juist dat bepaalt hoe vaak per jaar u de volle prijs van zijn vervanging betaalt.

Zo'n gat trekt zichzelf niet dicht en komt ook niet in het rapport: het rapport laat een jaar zien, terwijl de contractduur zich over jaren uitstrekt en nergens wordt opgeteld. Maar zodra ze een regel naast de huurprijs wordt, is het belangrijkste te zien — 18,42% in de brochure beschrijft dit complex op geen enkele manier, en 5,26% bestaat voor de helft uit hoeveel ruimtes dit jaar hebben leeggestaan.

Hoe u dit in uw eigen complex ziet

Alles wat hierboven beschreven is, rust op één doorsnede: niet het complex als één cijfer, maar de ruimte als regel, waarin naast elkaar de huurprijs, de contractduur en de maanden leegstand staan. Zolang het rendement volgens de prijslijst wordt gerekend, is noch te zien wat één huurderswissel kost, noch dat een langer contract voordeliger is dan een hogere huurprijs. Worden diezelfde gegevens automatisch verzameld, dan zijn de echte percentages te zien — precies daarvoor gebruiken eigenaren van kleine en middelgrote bedrijven Finmap: om het financiële beeld te zien in plaats van het aan het eind van de maand bij elkaar te zoeken.

Lees ook

• Makelaarskantoor: commissie erin, cash eruit — agentsplits & kasstroom
• Hotel: waarom korting meer oplevert dan een hoge prijs

Basis van het onderwerp: Managementboekhouding uitgelegd: wat het is en waarom eigenaren het nodig hebben