Vermietung: 18,42% auf Papier, 5,26% in echt

„Vierzehn Einheiten, keine davon leer, den Mietpreis halte ich bei 285 ₴ pro Quadratmeter. Nach der Preisliste bringt der Komplex 18,42% auf die eingesetzten 52 Millionen. Und als ich zum ersten Mal ausgerechnet habe, was nach einem Jahr wirklich geblieben ist, kamen 5,26% heraus“ — so begann Andrij Woloschyn das Gespräch, Inhaber eines Büro- und Lagerkomplexes in Lemberg.

Wenn Sie Flächen vermieten, haben Sie sich diese Frage längst gestellt. Die Mieter sitzen drin, die Zahlungen kommen, der Mietpreis ist nicht der niedrigste in der Stadt. Und die Rendite, mit der Sie in das Objekt gegangen sind, ist irgendwo verschwunden — und keine einzige Zeile im Bericht zeigt, wohin.

Der Grund liegt meist nicht bei den Nebenkosten und nicht bei der Steuer. Eine Einheit bringt nur dann Geld, wenn jemand darin sitzt, Kosten verursacht sie immer. Die teuerste Zeit eines Komplexes ist die, in der ein Mieter schon ausgezogen ist und der zweite noch nicht unterschrieben hat.

Wir zerlegen den Komplex auf einen einzigen Mieterwechsel — und kommen dahin, warum die Laufzeit des Vertrags für die Rendite mehr wiegt als der Mietpreis.

Der Weg von Andrij: von zwei Lagerhallen zu einem Komplex mit 2 800 m²

Andrij begann mit zwei Lagerboxen, die er aus einem früheren Fuhrpark umgebaut hatte. Er vermietete selbst und rechnete auf einem Blatt: Mietpreis so viel, Nebenkosten so viel, die Differenz ist meine.

In zwölf Jahren wurde daraus ein Komplex mit 2 800 m²: 14 Einheiten, ein eigener Verwalter, eine Buchhalterin und ein Kredit. Genau da verschwand das Gefühl für die Zahlen — es waren siebenmal mehr Einheiten, und der Gewinn zeigte einen solchen Zuwachs nicht.

„Als ich zwei Boxen hatte, wusste ich über jede alles: wer drin sitzt, bis zu welchem Tag bezahlt ist, wann der Vertrag endet. Jetzt sind es vierzehn Einheiten, und ich kann Ihnen nicht sagen, welche davon im nächsten Jahr leer stehen wird.“

Warum „18,42% nach der Preisliste“ nicht die Rendite des Komplexes ist

Die Rechnung, mit der Andrij das Objekt beschrieb, ist in jedem Schritt ehrlich. 2 800 m² mal 285 ₴ — das sind 798 000 ₴ im Monat und 9 576 000 ₴ im Jahr. Geteilt durch 52 000 000 ₴ Kaufpreis ergibt das 18,42%.

Nur beschreiben diese 18,42% nicht den Komplex, sondern die Preisliste. In ihnen stecken zwei Bedingungen, die es in der Immobilie nie gleichzeitig gibt: jede Einheit ist zum vollen Preis vermietet und keine steht einen einzigen Tag leer. Die echte Rendite desselben Objekts liegt bei 5,26%, und weiter unten wird sichtbar, woraus die Differenz besteht.

Halten wir gleich fest: 18,42% ist die Bruttozahl nach der Preisliste, netto sind es 5,26%. Man verwechselt sie leicht, weil ein Inhaber gewohnt ist, die erste seine Rendite zu nennen und von der zweiten zu leben.

Das Leben, bevor die Laufzeit eine Zahl wurde

Die Buchführung, in der Andrij diese Jahre verbracht hat, erkennt jeder Eigentümer von Gewerbeimmobilien wieder, der aus ein paar Boxen gewachsen ist.

• Die Rendite wurde nach der Preisliste gerechnet. 2 800 m² mal dem Mietpreis — eine Zahl, mit der alle zufrieden waren.
• Eine leere Einheit hatte keinen Preis. Man sah, dass sie leer stand, und man sah nicht, wie vielen Hrywnja das entspricht.
• Die Laufzeit galt als juristische Kleinigkeit. Der Anwalt kannte sie, im Finanzbericht stand sie überhaupt nicht.
• Der Mieterausbau lief als ‚laufende Arbeiten' durch. In einer Zeile zusammen mit dem Wechsel der Lampen im Gang.
• Die Maklerprovision wurde als unvermeidbar abgeschrieben. Die Zahlung war einmalig, also beeinflusste sie keine einzige Entscheidung.
• Die Nebenkosten leerer Einheiten wurden nicht getrennt. Sie saßen in der Gesamtsumme des Komplexes.

In dieser Liste steht kein einziger Vorwurf an die Immobilie selbst: das Gebäude ist in Ordnung, der Verwalter ist da, die Mieter zahlen. Alle sechs sind Fehler der Buchführung, und solche Fehler sieht man weder am Objekt noch auf dem Kontoauszug.

Die wichtigste Einheit: ein Mieterwechsel

Das Erste, was Andrij tat, war ausrechnen, was ein Zyklus ‚ausgezogen — eingezogen' in einer Einheit kostet. Die durchschnittliche Einheit des Komplexes hat 200 m², zum Preis von 285 ₴ bringt sie 57 000 ₴ im Monat. Alles Weitere wird an dieser Summe gemessen.

Bestandteil eines Mieterwechsels	₴	Ausgabe oder entgangene Einnahme
Leerstand von 2,5 Monaten (2,5 × 57 000 ₴)	142 500	entgangene Einnahme
Ausbau für den neuen Mieter (200 m² × 420 ₴)	84 000	Ausgabe
Maklerprovision — eine Monatsmiete	57 000	Ausgabe
Nebenkosten in der leeren Einheit (2,5 × 200 × 38 ₴)	19 000	Ausgabe
Ein Wechsel insgesamt	302 500	—

302 500 ₴ auf einmal. Ein Teil davon verlässt das Konto nicht einmal: das ist Miete, die die Einheit bringen sollte und nicht gebracht hat. Der Rest geht hinaus — als Ausbau, als Provision und als Rechnungen für eine Fläche, in der niemand ist.

Warum 57 000 ₴ zweimal in der Tabelle steht

Das ist kein Schreibfehler und keine Dopplung. 57 000 ₴ ist die Monatsmiete der durchschnittlichen Einheit, und es ist zugleich die Maklerprovision, denn ein Makler nimmt in diesem Markt genau einen Monat. Die Zahlen sind absichtlich gleich: der Markt hat sich darauf verständigt, die Arbeit des Vermittlers in derselben Einheit zu messen, in der das Einkommen des Eigentümers gemessen wird.

Jeder Wechsel gibt dem Makler einen Monat — und diesen Monat sehen Sie im Gewinn genauso wenig, wie Sie die zweieinhalb Monate Leerstand sehen.

Leerstand von 2,5 Monaten ist keine Faulheit des Eigentümers

Andrij las diese Zeile zuerst als Vorwurf an sich selbst: hätte ich schneller gesucht, hätte nichts leer gestanden. Aber eine Fläche von 200 m² für Büro oder Lager nimmt man nicht in zwei Wochen: der Mieter stimmt sein Budget ab, schaut sich andere Objekte an, rechnet die Logistik durch. Und wenn er unterschrieben hat, braucht er eine Aufteilung für seinen eigenen Prozess — und ein Ausbau für den neuen Mieter ist fast immer nötig.

Also sind 2,5 Monate kein Versagen des Verwalters, sondern eine normale Dauer für eine solche Fläche. Das Einzige, worauf der Eigentümer wirklich Einfluss hat, ist, wie oft sich dieser Zyklus wiederholt.

„Jahrelang hörte ich vom Verwalter ‚wir finden in einem Monat jemanden' und glaubte es. Dann habe ich die Historie aller vierzehn Einheiten herausgeholt: keine wurde schneller als in zwei Monaten vermietet. Zweieinhalb sind nicht seine schlechte Arbeit, das ist der Preis für den Einstieg in diese Quadratmeterzahl.“

Ein Jahr des Komplexes: 8 863 500 ₴ Umsatz und 6 129 000 ₴ Kosten

Jetzt dasselbe Objekt in echten Zahlen. Der durchschnittliche Vertrag im Komplex läuft 2,5 Jahre, und von vierzehn Einheiten wechselt der Mieter jedes Jahr in 5. Also kommen im Jahr 712 500 ₴ entgangene Miete zusammen, und der vollständige Umsatz nach Preisliste wird zum tatsächlichen: 9 576 000 − 712 500 = 8 863 500 ₴.

Kostenposition	₴/Jahr
Nebenkosten und Unterhalt, die nicht weiterverrechnet werden	1 044 000
Sicherheitsdienst und Reinigung	612 000
Grundsteuer	468 000
Ausbauten für Mieter (5 × 84 000 ₴)	420 000
Provisionen an Makler (5 × 57 000 ₴)	285 000
Verwaltung: Verwalter, Buchhalterin	540 000
Laufende Reparaturen und Abschreibung	816 000
Sonstiges	264 000
Kreditbedienung	1 680 000
Summe	6 129 000

Ziehen Sie ab: 8 863 500 − 6 129 000 = 2 734 500 ₴ im Jahr. Das ist alles, was ein Komplex mit 2 800 m² dem Eigentümer nach einem Jahr Arbeit lässt.

Was in diesen Kosten nicht auf einen Mieter wartet

Markieren Sie in der Tabelle die Zeilen, die verschwinden, wenn eine Einheit leer steht. Es gibt keine. Die Steuer von 468 000 ₴ wird auf Quadratmeter berechnet, nicht auf Mieter. Die Kreditbedienung von 1 680 000 ₴ interessiert sich für die Belegung überhaupt nicht. Sicherheitsdienst und Reinigung mit 612 000 ₴ betreffen den ganzen Komplex, und der Wachmann geht nicht nach Hause, weil eine Einheit frei ist.

Nur zwei Zeilen hängen von Mieterwechseln ab, und beide wachsen mit ihnen: die Ausbauten mit 420 000 ₴ und die Provisionen mit 285 000 ₴. Der Rest läuft gleich auf, wie viele Einheiten auch verschlossen stehen.

Brutto 18,42% gegen netto 5,26%

Stellen wir zwei Zahlen nebeneinander. 2 734 500 ₴ auf die eingesetzten 52 000 000 ₴ sind 5,26%. Dieselbe Immobilie, dieselbe Preisliste, derselbe Preis von 285 ₴ pro Meter, aus dem in der Anzeige 18,42% wurden.

Die Differenz steckt nicht in einer Position: da ist der Kredit, die Steuer und die Nebenkosten, die man dem Mieter nicht weiterverrechnet. Aber das größte einzelne Stück ist, dass die Einheiten zwischen den Mietern leer stehen.

Warum 5 Wechsel und 5,26% verschiedene Fünfen sind

Im Artikel stehen zwei Fünfen, und keine Formel verbindet sie. 5 ist die Anzahl der Mieterwechsel im Jahr: vierzehn Einheiten, durchschnittlicher Vertrag 2,5 Jahre. 5,26% ist die Nettorendite auf die eingesetzten 52 000 000 ₴. Die eine Fünf handelt vom Kalender der Verträge, die andere vom Geld auf dem Konto.

Eine Verbindung gibt es, aber eine einseitige: je mehr Wechsel, desto niedriger die Nettorendite. Das eine aus dem anderen durch Division herzuleiten, geht nicht.

Warum man 1 512 500 ₴ nicht vom Gewinn abziehen darf

Multiplizieren Sie einen Wechsel mit ihrer Anzahl: 5 × 302 500 = 1 512 500 ₴ im Jahr. Und hier macht die Mehrheit der Eigentümer ein und denselben Fehler — sie ziehen diese Zahl vom Gewinn von 2 734 500 ₴ ab und erhalten ein Ergebnis, nach dem man das Objekt verkaufen möchte.

So darf man nicht rechnen. Die 1 512 500 ₴ stecken schon in der Rechnung oben, nur an zwei verschiedenen Stellen und in zwei verschiedenen Rollen. Zieht man sie noch einmal ab, zählt man dasselbe Geld zweimal.

712 500 ₴ — Miete, die im Umsatz nie war

Der erste Teil sind die Leerstände. 5 Wechsel zu je 142 500 ₴ ergeben 712 500 ₴ — die Miete, die die Einheiten in ihren jeweils 2,5 Monaten bringen sollten und nicht gebracht haben. Genau diese Summe haben wir schon von 9 576 000 ₴ abgezogen, als wir aus dem Preislistenumsatz den tatsächlichen von 8 863 500 ₴ gemacht haben.

Dieses Geld war nie auf dem Konto, deshalb kann man es nicht noch einmal verlieren: es ist bereits dadurch berücksichtigt, dass der Umsatz unter dem der Preisliste liegt.

800 000 ₴ — Kosten, die schon in der Tabelle stehen

Der zweite Teil sind echte Zahlungen: Ausbauten, Provisionen an Makler und Nebenkosten leerer Einheiten. Zusammen 800 000 ₴ im Jahr, und alle stehen schon in der Kostentabelle — als die Zeilen 420 000 ₴, 285 000 ₴ und als Anteil der Nebenkosten.

Die 1 512 500 ₴ sind also kein unsichtbarer Verlust über dem Bericht hinaus, sondern der Preis eines einzigen Phänomens, aus zwei Ecken des Berichts in eine Zahl zusammengetragen. Der Sinn dieser Rechnung liegt darin: solange dieses Geld über die Zeilen verstreut ist, sieht es wie Kleingeld aus. Zusammengetragen werden daraus 55,3% des Jahresgewinns des Komplexes.

„Ich habe zuerst die eineinhalb Millionen von den zwei siebenhundert abgezogen und mich hingesetzt. Ich dachte, das Objekt sei überhaupt verlustbringend. Dann zeigte man mir, wo dieses Geld schon in meinem eigenen Bericht steht — und es wurde nur unangenehmer. Es hatte sich gar nicht versteckt, ich hatte es einfach nie zusammengezählt.“

55,3% des Gewinns, über die die Laufzeit entscheidet

Leerstand und Mieterwechsel kosten den Komplex 1 512 500 ₴ im Jahr, also 55,3% von dem, was der Eigentümer mitnimmt. Mehr als die Hälfte des Gewinns bestimmt nicht der Mietpreis und nicht die Verhandlung mit Lieferanten, sondern wie oft in den Einheiten die Schilder an den Türen gewechselt werden.

Und das ist keine Kostenposition, die man kürzen müsste. Den Leerstand kann man nicht beseitigen, der Ausbau ist fast immer nötig, der Makler nimmt seinen Monat. Senken kann man nur, wie oft all das passiert.

Was ein Vertrag über 4 Jahre statt 2,5 bringt

Andrij hat ein Szenario gerechnet, das weder den Mietpreis noch die Kosten anfasst: die durchschnittliche Laufzeit verlängert sich von 2,5 auf 4 Jahre. Sonst ändert sich nichts.

Kennzahl	Vertrag 2,5 Jahre	Vertrag 4 Jahre
Mieterwechsel im Jahr	5	3
Kosten der Wechsel im Jahr	1 512 500 ₴	907 500 ₴
Ersparnis	—	605 000 ₴
Dasselbe über den Mietpreis	—	+18 ₴/m², oder +6,3%

Statt 5 Wechseln im Jahr — 3. Derselbe Preis eines Wechsels, 302 500 ₴, wiederholt sich einfach seltener: 907 500 ₴ statt 1 512 500 ₴. Die Differenz sind 605 000 ₴ im Jahr, oder 22,1% des Jahresgewinns des Komplexes.

Verwechseln Sie diese Zahl nicht mit ihrer Nachbarin in der Kostentabelle: 612 000 ₴ sind Sicherheitsdienst und Reinigung im Jahr, eine Position, die mit Verträgen nichts zu tun hat. 605 000 ₴ ist die Ersparnis aus längeren Verträgen. Die Zahlen sind ähnlich, gemeinsam haben sie nichts.

Dieselben 605 000 ₴ über den Mietpreis: +18 ₴ pro Meter

Übersetzen wir die Ersparnis jetzt in die Sprache, in der ein Eigentümer über Einnahmen zu denken gewohnt ist — in den Mietpreis. 605 000 ₴ geteilt durch 2 800 m², multipliziert mit 12 Monaten, ergibt 18 ₴ pro Meter. Also ein Preis von 303 ₴ statt 285 ₴, eine Erhöhung um 6,3%.

Die Verlängerung des durchschnittlichen Vertrags um eineinhalb Jahre bringt genau dasselbe wie eine Preiserhöhung um 6,3% im ganzen Komplex. Das Erste hängt davon ab, wie der Vertrag geschrieben ist, das Zweite davon, ob der Markt zustimmt.

Warum man 18 ₴ pro Meter und 18,42% nicht verwechseln darf

Die zwei Achtzehnen stehen in verschiedenen Abschnitten und in verschiedenen Einheiten. 18 ₴/m² ist der Preisaufschlag, mit dem sich die Ersparnis aus längeren Verträgen ersetzen lässt. 18,42% ist die Bruttorendite nach der Preisliste, dieselbe, die wir am Anfang von der Nettorendite von 5,26% getrennt haben.

Keine dieser Zahlen folgt aus der anderen. Die Ähnlichkeit ist Zufall, und sie stehen nur deshalb nebeneinander, damit Sie 18 ₴ nicht als ‚achtzehn Prozent' lesen.

Warum ein Mieter eher eine längere Laufzeit unterschreibt als +6,3%

Die Frage ist, welche der zwei Zahlen in der Verhandlung leichter zu bekommen ist. Stellen Sie sich an die Stelle eines Mieters, der auf 200 m² sitzt und 57 000 ₴ im Monat zahlt.

Man sagt ihm: der Preis ist jetzt 303 ₴ statt 285 ₴. Das ist jeden Monat eine höhere Zahlung und nichts dafür im Gegenzug — und er beginnt, sich andere Objekte anzusehen, denn 6,3% rechtfertigen ihm sogar den Umzug.

Ein anderes Gespräch: der Preis bleibt bei 285 ₴, aber den Vertrag unterschreiben wir über 4 Jahre. Für den Mieter ist das eine feste Zahlung über eine lange Zeit und die Sicherheit, dass man ihn nicht zum Auszug bittet. Auch er will nicht umziehen: sein Ausbau, seine Kunden, seine Logistik hängen an der Adresse.

„Ich habe zwanzigmal um zehn Hrywnja beim Preis gefeilscht und kein einziges Mal um die Laufzeit. Und die Laufzeit gab man mir fast umsonst — es hat sie einfach niemand verlangt.“

Was Eigentümer anstelle der Laufzeit tun

Wenn die Rendite nicht zur Erwartung passt, greift die Hand zu den gewohnten Hebeln. Alle funktionieren, und alle bringen weniger als die Laufzeit.

• Sie erhöhen den Mietpreis. Der schnellste Weg, und derselbe bringt eine Einheit am schnellsten zurück in den leeren Zustand: ein Mieter, der wegen der Erhöhung geht, nimmt die 302 500 ₴ eines Wechsels mit.
• Sie drücken die Lieferanten. Sicherheitsdienst und Reinigung sind 612 000 ₴ im Jahr, und herausholen kann man dort Prozente, nicht 605 000 ₴.
• Sie sparen am Ausbau für den Mieter. 420 ₴ pro Meter sehen nach Verhandlungsspielraum aus, bis die Einheit noch einen Monat länger leer steht, weil sie niemand in diesem Zustand nehmen will.
• Sie verzichten auf den Makler. Eine Monatsmiete, 57 000 ₴, sieht teuer aus — bis die Einheit länger leer steht, weil sie jetzt der Eigentümer selbst sucht.

Die Laufzeit steht auf dieser Liste nie, weil sie nicht wie eine finanzielle Entscheidung aussieht. Sie sieht aus wie ein Absatz, den der Anwalt seit zwölf Jahren gleich schreibt.

Ausbau für den Mieter: 420 ₴ pro Meter und 420 000 ₴ im Jahr

Diese Zeile lohnt es, getrennt auseinanderzunehmen, weil 420 darin zweimal steht. 420 ₴ pro Quadratmeter kostet es, eine Einheit für einen neuen Mieter vorzubereiten: neue Aufteilung, Farbe, Boden, Elektrik für seine Geräte. Bei der durchschnittlichen Einheit mit 200 m² sind das 84 000 ₴ für einen Wechsel.

420 000 ₴ in der Kostentabelle sind dasselbe, multipliziert mit der Anzahl der Wechsel im Jahr: 5 Wechsel zu je 84 000 ₴. Die zweite Zahl ist von der ersten abgeleitet und keine eigene Position. Und sie zeigt, dass die Ausbauten für Mieter in diesem Komplex genau deshalb teurer sind als die Grundsteuer, weil die Mieter fünfmal im Jahr wechseln.

„Den Ausbau für den Mieter hielt ich immer für eine Ausgabe für das Gebäude. Tatsächlich ist es eine Ausgabe für den Mieterwechsel: dem Gebäude geht es nach diesem Ausbau nicht besser, er wird für einen bestimmten Nächsten gemacht.“

Was sich änderte, als die Laufzeit eine Zeile im Bericht wurde

Technische Änderungen waren es drei. Die Laufzeit wurde ein Feld in demselben Bericht, in dem der Mietpreis und die Fläche stehen. Jeder Mieterwechsel wurde als eigenes Ereignis mit einem Preis von 302 500 ₴ gezählt. Und die Nebenkosten leerer Einheiten kamen aus der Gesamtsumme in eine eigene Zeile.

• Die Laufzeit wurde Verhandlungsgegenstand statt Formalität. Den Mietern wurde eine Verlängerung auf 4 Jahre zum selben Preis von 285 ₴ angeboten — statt der geplanten Erhöhung auf 303 ₴.
• Der Preis eines Wechsels wurde laut ausgesprochen. Wenn der Verwalter 302 500 ₴ neben dem Namen eines Mieters sieht, beginnt das Gespräch über die Verlängerung nicht zwei Wochen vor dem Auszug.
• Leere Einheiten bekamen ihre eigene Rechnung. Die 19 000 ₴ Nebenkosten für 2,5 Monate Leerstand gehen nicht mehr in den allgemeinen Nebenkosten des Komplexes verloren.

Es brauchte weder ein neues Gebäude noch eine höhere Preisliste. Es brauchte die Rechnung, wie oft im Jahr der Komplex 302 500 ₴ dafür zahlt, ein Schild an einer Tür zu wechseln.

Die Lehre für Unternehmer. Wenn Ihr Geschäft ein Vermögenswert ist, den Sie über lange Zeiträume vermieten, ist Ihre teuerste Kennzahl nicht der Preis, sondern wie oft eine Einheit dieses Vermögenswerts von einem Kunden zum nächsten übergeht. Rechnen Sie den vollen Preis eines solchen Übergangs: die entgangenen Einnahmen während des Leerstands, die Vorbereitung für den neuen Kunden, das Honorar des Vermittlers und die Kosten für den Unterhalt der leeren Einheit. Dann multiplizieren Sie mit der Anzahl der Übergänge im Jahr — und vergleichen Sie mit dem Gewinn. Sehr oft zeigt sich, dass eine längere durchschnittliche Laufzeit mehr bringt als eine Preiserhöhung, die der Markt ohnehin nicht hergibt. Das funktioniert gleich in Mietimmobilien, in der langfristigen Gerätemiete, bei Abonnements und in jedem Geschäft, in dem ein Kunde über Jahre bleibt.

Ratschläge zum Schluss

• Rechnen Sie den Preis eines Mieterwechsels vollständig. Leerstand, Ausbau, Provision und Nebenkosten der leeren Einheit: bei Andrij sind das 302 500 ₴ auf einmal.
• Setzen Sie die Laufzeit in denselben Bericht, in dem Mietpreis und Fläche stehen. Solange sie nur im Ordner des Anwalts lebt, beeinflusst sie keine einzige finanzielle Entscheidung.
• Rechnen Sie, wie viele Mieterwechsel Ihre durchschnittliche Laufzeit ergibt. 14 Einheiten und ein Vertrag über 2,5 Jahre sind 5 Wechsel pro Jahr, so stabil der Komplex auch aussehen mag.
• Ziehen Sie die Kosten des Leerstands nicht vom Gewinn ab. Von den 1 512 500 ₴ stehen achthunderttausend schon in den Kosten, und 712 500 ₴ sind Miete, die im Umsatz nie war.
• Vergleichen Sie eine längere Laufzeit mit einer Preiserhöhung im selben Geld. 605 000 ₴ Ersparnis sind +18 ₴ pro Meter, also ein Preis von 303 ₴ statt 285 ₴.
• Sprechen Sie über die Verlängerung lange vor dem Ende der Laufzeit. Eine Fläche von 200 m² wird in 2,5 Monaten vermietet, und das verkürzt sich nicht durch Eifer.
• Rechnen Sie die Rendite mit zwei Zahlen und benennen Sie beide. 18,42% nach der Preisliste und 5,26% tatsächlich — die erste für die Werbebroschüre, die zweite für Ihre Entscheidungen.

Das Geld verschwindet nicht — Sie sehen es nur nicht

Über Gewerbeimmobilien denkt man so: finde die Adresse, bringe die Quadratmeter zusammen, halte den Preis. All das ist nur die Bedingung für den Einstieg. Über das Geld entscheidet etwas anderes — wie viele Jahre ein Mieter im Durchschnitt bleibt, denn genau das bestimmt, wie oft im Jahr Sie den vollen Preis für seinen Ersatz zahlen.

Ein solches Loch schließt sich nicht von selbst und erscheint im Bericht nicht: der Bericht zeigt ein Jahr, die Laufzeit zieht sich über Jahre und wird nirgends summiert. Aber sobald sie eine Zeile neben dem Mietpreis wird, sieht man das Wichtigste — die 18,42% in der Broschüre beschreiben diesen Komplex in keiner Weise, und die 5,26% bestehen zur Hälfte daraus, wie viele Einheiten in diesem Jahr leer gestanden haben.

Wie Sie das in Ihrem eigenen Komplex sehen

Alles, was oben beschrieben ist, hängt an einem einzigen Schnitt: nicht der Komplex als eine Zahl, sondern die Einheit als Zeile, in der Mietpreis, Vertragslaufzeit und Monate des Leerstands nebeneinander stehen. Solange die Rendite nach der Preisliste gerechnet wird, sieht man weder, was ein Mieterwechsel kostet, noch dass ein längerer Vertrag mehr bringt als ein höherer Preis. Wenn dieselben Daten automatisch zusammenlaufen, sieht man die echten Prozente — genau dafür nutzen Inhaber kleiner und mittlerer Unternehmen Finmap: um das Finanzbild zu sehen, statt es am Monatsende zusammenzusuchen.

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